Frage zu Hauskauf in Verbindung mit mündlichem Mietvertrag

- Bitte nur ernsthafte Antworten -

Hallo Gelbe Mitforisten und Mitforistinnen,

Es ist zwar keine Notlage, dennoch wäre ich für guten Rat dankbar.

Folgende Situation:
Wir haben ein Einfamilienhaus gekauft, in das wir selbst einziehen möchten. Der Verkäufer wohnt selbst noch drin und hat bis Ende Mai 2019 Zeit, das Haus zu räumen. Voraussichtlich wird er das auch einhalten, ansonsten drohen ihm Zwangsvollstreckung, empfindliche Kaufpreisminderung und einseitiger Rücktritt vom Kaufvertrag. Ein guter Makler hilft dem Verkäufer bei der Wohnungssuche im ländlichen Raum, wo die Chancen wohl recht gut stehen, etwas zu finden.

Sobald der Verkäufer uns schriftlich mitgeteilt hat, dass das Haus geräumt ist, ist der Kaufpreis fällig. Des Weiteren ist im Kaufvertrag festgelegt, dass keine Mietverträge bestehen.

Folgendes Problem:
Vor einigen Monaten hat der Verkäufer ein junges Päärchen aus dem Ort bei sich aufgenommen, die vermutlich beide drogenabhängig sind. Die drei Kinder der Frau sind bei einer Pflegefamilie. Dazu muss man wissen, dass der Verkäufer vereinsamt ist, sehr gutmütig, und alkoholbedingt schon leicht dement. Die Leute haben ihm einfach vorgespielt, "Freunde" zu sein und nutzen ihn jetzt aus.
Uns gegenüber hat er die Leute als "Untermieter" bezeichnet, wobei kein schriftlicher Mietvertrag existiert und vermutlich nicht mal Geld fliesst.
Es sind auch keine getrennten Wohnungen, sondern eine WG. Mittlerweile bereut der Verkäufer seine Entscheidung und schimpft vor uns über seine "Untermieter". Er meint immer, er "schmeisse sie raus", aber um tatsächlich die Polizei zu rufen ist er zu gutmütig. Da die mittlerweile schon monatelang bei ihm wohnen, würde die Polizei sie wohl auch nicht so einfach vor die Tür setzen.

Die Frage ist nun, was passiert, wenn er ausgezogen ist und das Päärchen einfach drinnen bleibt.
Laut Vertrag sind wir zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet, sobald er uns schriftlich mitgeteilt hat, dass er das Haus geräumt hat, also ausgezogen ist. Ohne Schlüsselübergabe können wir aber nicht so ohne weiteres feststellen, ob seine "Untermieter" auch raus sind.

Voraussichtlich gibt es dann zwei Möglichkeiten:

-Nicht zahlen und abwarten
-Zahlen und selbst versuchen, die Leute vor die Tür setzen zu lassen

Dazu zwei Fragen:
Wie ist das rechtlich: Es gibt im deutschen Recht mündliche Mietverträge, aber zählt es auch als mündlicher Mietvertrag, wenn die "Mieter" einfach so dort mitgewohnt haben in Wohngemeinschaft, ohne dafür zu bezahlen?

Angenommen, wir haben bereits bezahlt. Laut Kaufvertrag unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Vollstreckung, das heist, wir könnten ohne Gang vors Amtsgericht sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen (der Notar stellt dafür eine vollstreckbare Version des Kaufvertrags aus). Aber was ist mit den "Untermietern" ? Die sind ja von der Unterwerfungserklärung im Kaufvertrag nicht betroffen. Wie kriegen wir die raus?

Für ernstgemeinte Tipps wäre ich sehr dankbar.

Das Haus hat eine traumhaft schöne Lage, die Bausubstanz ist in Ordnung und auch sonst ist es genau das Richtige für uns, nur deswegen haben wir das Haus überhaupt gekauft, trotz der absehbaren Probleme.

Ötzi

Ich würde die Hütte ganz regulär bezahlen, Übergabe machen und in Besitz nehmen.
Dann dort sich aufhaltende Personen entfernen, Mitte Mai ist Sommer, das geht schon. Und weil man ja sozial ist, genug Umzugskisten spenden und das Gerümpel von irgendwelchen Trunkenbolden vor die Tür stellen.
Im Falle von Schwierigkeiten würde ich mich an den nächsten örtlichen Rockerclub halten und den Rockern gegen Gebühr entsprechende Arbeitsaufträge geben, muss man halt ein paar "Türsteher" für einige Tage engagieren.
Danach Schlösser wechseln und Wohnen.

Im Falle von Schwierigkeiten würde ich mich an den nächsten örtlichen
Rockerclub halten und den Rockern gegen Gebühr entsprechende
Arbeitsaufträge geben, muss man halt ein paar "Türsteher" für einige
Tage engagieren.

Man wundert sich, was alles so regulär im Mietrecht verankert ist. [[hae]]

Hatte er nicht um hilfreiche Antworten gebeten?

--
Gruß
Der_Chris

Verhaltensregeln gegenüber deutschen Politkern:
*Verachten* Auslachen* Verhöhnen* Ignorieren*
Und niemals Aufmerksamkeit schenken!

- kein Text -

--
Best Trade!!!

Mit Mietverträge kann man Eigentümer indirekt enteignen.

Zum Ausziehen drängen, klar stellen in 2 Wochen Sanierung, eventuell etwas Geld bieten - ist zwar doof, aber vielleicht das geringste übel.

In 2 Wochen dann Strom & Wasser abstellen lassen, weil nicht bezahlt.

Mit Mietverträge kann man Eigentümer indirekt enteignen.

Zum Ausziehen drängen, klar stellen in 2 Wochen Sanierung, eventuell
etwas Geld bieten - ist zwar doof, aber vielleicht das geringste übel.

In 2 Wochen dann Strom & Wasser abstellen lassen, weil nicht bezahlt.

Hallo Lenz,

Strom und Wasser abstellen, ja.
Geld bieten würde ich nicht, da es vermutlich Junkies sind. Die sind was Geld betrifft ein Fass ohne Boden. Wenn ich denen Geld biete, mache ich mich erpressbar, zumal sie wohl auch später noch in der weiteren Nachbarschaft leben werden. Der Typ hat auch noch einen riesigen Hund.
Dass die beiden harte Drogen nehmen, ist lediglich ein Gerücht, würde aber gut erklären, warum der Frau ihre drei Kinder weggenommen wurden.

Im Moment werde ich erstmal abwarten, zumal ich bisher keinen Ärger hatte mit den beiden. Das einzige Mal, als ich den beiden begegnet bin , waren sie sehr zuvorkommend, dem Typ war es sichtbar peinlich. Da war ich unangemeldet gekommen. Bei den Besichtigungsterminen hatte der Eigentümer sie vorher immer auf einen längeren Spaziergang geschickt.
Werde allerdings dem Eigentümer klarmachen, das er von mir kein Geld bekommt, wenn er auszieht und die beiden drinnen bleiben.

Gruß,

Ötzi

Grundsätzlich gilt, Kauf bricht Miete nicht. Aber ein Mietverhältnis muss ja auch begründet und beweisbar sein. Die Junkies müssten also einen Nachweis eines wie auch immer vorhandenen und vor allem rechtsgültigen Mietvertrages
erbringen. Das wären bspw. Kontoauszüge mit regelmäßigen Mietzahlungen an den derzeitigen Eigentümer. Gibt es hier überhaupt Zahlungen.

Du musst also versuchen zunächst den Eigentümer raus zu bekommen und den Kaufvertrag zu erfüllen, also zu zahlen.

Alles andere kann man dann regeln. Sollte es tatsächlich einen Mietvertrag geben musst du schlimmstenfalls diesen wegen Eigenbedarf kündigen. Oder falls zwei Monatsmieten nicht gezahlt wurden dann fristlos das Mietverhältnis. Ziehen die dann in 2 Wochen nicht aus folgt die Räumungsklage. Geht alles ohne Anwalt, die Klageschriften kann man selbst verfassen und der Spaß kostet nicht die Welt.

Die Räumungsklage kann man dann noch mit einer zu erbringenden Sicherheitsleistung verbinden, die Mieter müssen während der Zeit ab Klageerhebung die Miete pünktlichst an das Gericht überweisen. Passiert das nicht, kannst du gleich den Gerichtsvollzieher losschicken.

Aber so weit muss es nicht kommen. Werde doch einfach selbst aktiv und suche dem Mann eine passende Wohnung. Biete ihm noch Hilfe beim Umzug an.
Dann hast du es doch selbst in der Hand wann und ob er auszieht. Und mit dem Auszug kann schon mal der Strom abgemeldet werden. Dann bittest du die Untermieter auszuziehen. Dann bist du der Eigentümer und die Miete muss auf dein Konto. Dann wird man sehen was passiert und kann wie oben geschrieben gerichtlich vorgehen.

Vorsicht. Keine eigenmächtigen Handlungen wie Strom , Wasser abstellen oder Schlösser austauschen. Sowas geht absolut nach hinten los und wird teuer. Bei sowas werden die Richter mehr als böse und die drücken dir einen Kostenblock rein ohne Ende.

Der Rechtsweg dauert heute auch nicht mehr so lange wie man denkt.

Hallo Durran,

vielen Dank für die vielen Tipps.
Ich habe in der Zwischenzeit noch etwas weiter recherchiert und mich mit meiner Frau beratschlagt.

Zu zahlen und die Leute dann rauszuklagen, ist uns zu stressig und zu riskant, aufgrund unserer beruflichen und familiären Gesamtsituation.
Kündigung wegen Eigenbedarf kann man vergessen, da sind die Regelungen zu Härtefällen viel zu lasch. Schwangerschaft, geringes Einkommen, schwieriger Wohnungsmarkt etc. kann alles als Härtefall ausgelegt werden.
Bliebe nur, darauf zu hoffen, dass der mündliche "Mietvertrag" zum vermutlich kostenfreien Mitwohnen in Wohngemeinschaft nicht anerkannt wird. Letztlich ist man dann von Richtern abhängig, von denen man nicht weiß, wie die ticken. Mit Pech hat man einen Sozi-Richter.

Wir werden daher den einfachen Weg gehen und nicht zahlen, wenn der Verdacht besteht, dass die Junkies noch im Haus wohnen. Sobald der Eigentümer ausgezogen ist, besichtigen wir nochmals das Haus, und lassen uns schriftlich geben, dass kein Mietverhältnis bestand und dass die Leute raus sind. Wir haben auch Kontakt zu Nachbarn, die beobachten können, wer dort ein- und ausgeht. Erst dann bezahlen wir, und wenn Zweifel bestehen, bezahlen wir nicht und lassen den Kaufvertrag rückgängig machen. Da steht ja drin, dass kein Mietvertrag besteht. Wenn die Junkies nicht raus sind, ist es daher Vertragsbruch. Auf einigen Kosten werden wir dann sitzenbleiben und mit dem Baukindergeld wird es dann wohl auch nichts mehr, aber was solls. Dafür sparen wir dann eine Menge Stress. Auch wenn der Notar bzw. das Gericht den Kaufvertrag nicht so ohne weiteres rückgängig macht, sitzen wird erst Mal am längeren Hebel, wenn wir nicht zahlen.

Sorge macht mir nur die Maklergebühr, die recht hoch war. Für den Fall, dass der Eigentümer nicht fristgerecht auszieht, und wir dann vom Vertrag zurücktreten, haben wir eine Zusatzvereinbarung mit dem Makler getroffen, dass die Provision dann zurückgezahlt werden muss. Den Fall mit den Junkies habe ich damals aber nicht bedacht, da wären wir dann auf die Kulanz des Maklers angewiesen.

"Die Junkies müssten also einen Nachweis eines wie auch immer vorhandenen und vor allem rechtsgültigen Mietvertrages
erbringen. Das wären bspw. Kontoauszüge mit regelmäßigen Mietzahlungen an den derzeitigen Eigentümer. Gibt es hier überhaupt Zahlungen."

Bei den Empfehlungen in dem Thread kann einem nur gruseln. Zum Einstieg: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/wohnen-ohne-mietvertrag/

Ich wuerde das Haus nicht kaufen, wenn die Leute dort noch wohnen. Die herauszuklagen koennte dauern. Jahre.

"Die Junkies müssten also einen Nachweis eines wie auch immer vorhandenen
und vor allem rechtsgültigen Mietvertrages
erbringen. Das wären bspw. Kontoauszüge mit regelmäßigen Mietzahlungen
an den derzeitigen Eigentümer. Gibt es hier überhaupt Zahlungen."

Bei den Empfehlungen in dem Thread kann einem nur gruseln. Zum Einstieg:
https://www.mietrecht.org/mietvertrag/wohnen-ohne-mietvertrag/

Ich wuerde das Haus nicht kaufen, wenn die Leute dort noch wohnen. Die
herauszuklagen koennte dauern. Jahre.

Hallo Leserzuschrift,

Gekauft haben wir das Haus schon, aber im Zweifel bezahlen wir halt nicht. Dabei berufen wir uns darauf, dass ja laut Kaufvertrag kein Mietvertrag besteht. Da es sich also bei den Junkies um Gäste handeln muss, müssen die logischerweise auch zum Termin 31.05.2019 geräumt haben.
Da kann uns nicht viel passieren, außer das wir vielleicht paar Verzugszinsen zahlen müssen später.

Ich recherchiere auch nicht mehr, ob das in dem Fall als mündlicher Mietvertrag gewertet würde oder nicht. Der Fall ist gesetztlich nicht geregelt, und es spricht einiges für und einiges gegen mündlichen Mietvertrag. Am Ende ist es Auslegungssache, und der Amtsrichter kann das entscheiden wie er will.

Im Prinzip müsste in unserem Fall die Schlüsselübergabe gleichzeitig mit der Bezahlung in dem Haus statt finden.

Da sich das nicht organisieren lassen wird, müssen wir vor der Bezahlung die Daumenschrauben anziehen. Wir lassen uns von den Beteiligten schriftlich geben, dass die da ausgezogen sind, wo sie nun wohnen, und dass kein mündlicher Mietvertrag bestand. Eventuell auch alles im Haus fotografieren, neue Anschrift überprüfen etc.

Wenn alles wasserdicht dokumentiert ist, und die Leute dann plötzlich im Zeitraum zwischen Bezahlung und Schlüsselübergabe dort wieder einziehen, dann bliebe auch einem Sozirichter nicht mehr anderes übrig als das Ganze als Hausbesetzung einzustufen. Sonst bekäme er sein Urteil auf der nächsten Instanz um die Ohren gehauen.

Lieber Leser,

"Die Junkies müssten also einen Nachweis eines wie auch immer vorhandenen
und vor allem rechtsgültigen Mietvertrages
erbringen.

Das wäre mit einem kompetenten Anwalt abgefasst die eidesstaatliche Erklärung, dass ein Mietvertrag mündlich geschlossen wurde (Zeugen wird es natürlich auch geben) und die Miete regelmäßig bar übergeben wurde (noch einen draufsetzen: vom nun leider dementen Vermieter -siehe noch zu erstellendes Gutachten- damals ausdrücklich gewünscht und schweren Herzens geschlossen, mit Vorauszahlung, mit lange garantiertem Wohnrecht mit sonstigen Nebenabsprachen).

Das wären bspw. Kontoauszüge mit regelmäßigen Mietzahlungen
an den derzeitigen Eigentümer. Gibt es hier überhaupt Zahlungen."

Schriftlich ist seitens des Mieters nicht Pflicht. Nur der Vermieter hat Einkommen und wird damit steuer- und nachweispflichtig sonst wird vom Amt geschätzt und besteuert.

Bei den Empfehlungen in dem Thread kann einem nur gruseln. Zum Einstieg:
https://www.mietrecht.org/mietvertrag/wohnen-ohne-mietvertrag/

Ich wuerde das Haus nicht kaufen, wenn die Leute dort noch wohnen. Die
herauszuklagen koennte dauern. Jahre.

Das ist korrekt.
In der Zeit bis zum erfolgreichen Rausklagen können sie noch die erstaunlichsten Dinge zum Nachteil des Käufers anstellen.
Nicht sie haben etwas zu verlieren sondern der Käufer.
Deshalb würde ich den "Mietern" unbedingt unverzüglich ein Angebot machen, das sie nicht ablehnen können (vertraglich fixiert), mein Vorgehen aber haarklein mit einem damit erfahrenen Rechtsverdreher abstimmen.

"Ein Pessimist ist ein ehemaliger Optimist mit Realitätserfahrung."
Unbekannt
â€žAlles, was schiefgehen kann, wird auch schiefgehen.â€œ
Murphy's Law

@Rain hat bezüglich dem nicht leicht herstellbaren Zustand der Lastenfreiheit und Geräumtheit Recht, zumal ihr irgendwie die nonverbal gemachten Ansprüche (ersitzen von Rechten) akzeptiert indem ihr nonverbal zustimmt - duldet.

Liebe Grüße
Silke

Lieber Ötzi,

grundsätzlich ist ein Mietvertrag nicht formgebunden, allerdings müssen die Drogis beweisen, daß sie einen Mietvertrag abgeschlossen haben.

Selbst wenn sie das nicht können, und sie gehen nicht freiwillig, muß auf Räumung geklagt werden. Die Räumungsklage ist nicht so sehr teuer, die kann man tatsächlich selbst machen, die Richter sind dann auch in der Regel gnädig, allerdings muß man vollstrecken, der Gerichtsvollzieher verlangt für die Räumung zwischen 3000 und 8.000 €.

Besser ist es daher, Du machst Ihnen Druck, natürlich nur verbal und kündigst an, das Haus selbst nutzen zu wollen, sie nicht mit zu übernehmen. Wenn Du kannst, geh jeden Tag hin und fordere sie auf, auszuziehen. Der Hund ist im Zweifel keine Gefahr, selbst wenn er groß ist.

Ansonsten bleibt nur, den Kaufvertrag rückgängig zu machen, weil das Eigentum nicht lastenfrei und geräumt übergeben wird.

Beste Grüsse

Rain

--
Der Rechtsstaat ist wie die Luft: Unsichtbar aber essentiell.

Lieber Ötzi,

Hallo Rainer

grundsätzlich ist ein Mietvertrag nicht formgebunden, allerdings müssen
die Drogis beweisen, daß sie einen Mietvertrag abgeschlossen haben.

Selbst wenn sie das nicht können, und sie gehen nicht freiwillig, muß
auf Räumung geklagt werden. Die Räumungsklage ist nicht so sehr teuer,
die kann man tatsächlich selbst machen, die Richter sind dann auch in der
Regel gnädig, allerdings muß man vollstrecken, der Gerichtsvollzieher
verlangt für die Räumung zwischen 3000 und 8.000 €.

Wenn überhaupt auf Räumung klagen, dann ohne vorher zu zahlen. Dass wir uns den Stress antun, glaube ich aber nicht. Unser Lebensglück hängt nicht von dem Haus ab.

Besser ist es daher, Du machst Ihnen Druck, natürlich nur verbal und
kündigst an, das Haus selbst nutzen zu wollen, sie nicht mit zu
übernehmen. Wenn Du kannst, geh jeden Tag hin und fordere sie auf,
auszuziehen. Der Hund ist im Zweifel keine Gefahr, selbst wenn er groß
ist.

Vergiß es. Hab besseres zu tun mit meiner Lebenszeit. Die sind schon alleine dadurch genug gestraft, weil wir dann den Kaufvertrag rückgängig machen. Spätestens dann werden sie Ärger mit dem Eigentümer haben, der übriges verschuldet ist. Von dem werden sie keinen Cent für Drogen bekommen.

Ansonsten bleibt nur, den Kaufvertrag rückgängig zu machen, weil das
Eigentum nicht lastenfrei und geräumt übergeben wird.

Genau das werden wir dann tun, wenn die Junkies einfach drinnen bleiben. Laut Vertrag geht das dann schon ab Ende Juli. Wobei wir das nicht sofort tun werden. Zunächst Mal darf sich dann der Eigentümer mit den Junkies streiten, weil er kein Geld bekommt. Vielleicht zeigt das dann Wirkung.

Beste Grüsse

Rain

Gruß,

Ötzi

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